"PACHADO VERONICA VANESA C/ FORTALEZA DEL VALLE CONSTRUCCIONES S.R.L. Y OTRO. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" / Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial - Sala I

Emisor: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial - Sala IFirmantes: Pamphile, Cecilia | Pascuarelli, Jorge DanielLegajo: EXP 519184/2017.Fecha de la Sentencia: 03/08/2022.Tipo de Resolución: S/N Sentencia.Tema(s): DERECHO CIVIL Y COMERCIAL | CONTRATOS | COMPRAVENTA INMOBILIARIA | EMPRESA CONSTRUCTORA | ACTIVIDAD INMOBILIARIA | LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR | APLICACIÓN DE LA LEY | RESPONSABIDAD DEL EMPRESARIO | PRINCIPO DE APARIENCIARecursos en línea: Texto completo Descripción: 15 p. pdf
Contenidos:
1.- Corresponde modificar la sentencia declarando la aplicabilidad del régimen de protección al consumidor a la relación entablada -negocio de compraventa entre una constructora a través de aquél que fuera titular de un comercio inmobiliario-, toda vez que para que una relación jurídica quede abarcada por la legislación del consumo y, por ende, sometida a sus disposiciones, se requiere la presencia de las dos partes que componen una relación de consumo: el usuario o consumidor, según se lo caracteriza en el art. 1, ley 24240, por una parte, y el proveedor de bienes y servicios a consumidores y usuarios, según se lo conceptúa en el art. 2 de esa misma ley, por la otra. En definitiva, la intermediación inmobiliaria se encuentra amparada por la normativa de defensa del consumidor. Sin embargo, ello no determina que el co-demandado sea responsable de los daños aquí reclamados.
2.- El deudor contractual y responsable de los daños es la sociedad constructora y así lo ha determinado la magistrada. No desconozco que, paralelamente a los deberes de prestación a cargo del deudor contractual, hay otros deberes de protección que se dirigen a tutelar a la persona y a los bienes del contratante, consumidor. En consecuencia, no resulta aplicable el régimen de responsabilidad establecido en el art. 40 de la ley de defensa del consumidor en aquellos supuestos en que —como aquí sucede— el daño reclamado por el accionante es consecuencia del incumplimiento de las obligaciones principales a cargo del proveedor. Es que, en las presentes actuaciones se reclaman aquellos perjuicios derivados del incumplimiento contractual por parte de los vendedores del inmueble, a raíz del cual el accionante hizo uso del pacto comisorio expreso y tuvo por resuelto el contrato.
3.- Cuando se está ante una situación jurídica determinada que aparenta existir, aunque realmente no existe, pero sí existen elementos de juicio que la tornaban verosímil y pudieron inducir a un error invencible o, al menos, excusable al sujeto perjudicado, el derecho no puede hacerse el distraído, sino que tiene que zanjar esta disputa dada por la circunstancia de un hecho o situación que aparenta ser pero no es, lo que pone en conflicto intereses humanos relevantes que la ley no puede ignorar y sí debe atender, armonizándolos o tomando partido por alguno. Puede así decirse que la doctrina de la apariencia busca tutelar la seguridad dinámica de un tercero que actuó de buena fe confiando en lo que verosímilmente se le presentaba como cierto…”.
4.- Trayendo los conceptos de López Mesa a esta causa, la apariencia existente, el rol desempeñado en las operaciones inmobiliarias, sí justifica proteger a la compradora en punto a que tuvo razones valederas para promover la acción en su contra. Y esta duda, justificada por tal apariencia, debe incidir en el tratamiento de las costas causadas por su llamamiento a intervenir en esta causa.
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1.- Corresponde modificar la sentencia declarando la aplicabilidad del régimen de protección al consumidor a la relación entablada -negocio de compraventa entre una constructora a través de aquél que fuera titular de un comercio inmobiliario-, toda vez que para que una relación jurídica quede abarcada por la legislación del consumo y, por ende, sometida a sus disposiciones, se requiere la presencia de las dos partes que componen una relación de consumo: el usuario o consumidor, según se lo caracteriza en el art. 1, ley 24240, por una parte, y el proveedor de bienes y servicios a consumidores y usuarios, según se lo conceptúa en el art. 2 de esa misma ley, por la otra. En definitiva, la intermediación inmobiliaria se encuentra amparada por la normativa de defensa del consumidor. Sin embargo, ello no determina que el co-demandado sea responsable de los daños aquí reclamados.

2.- El deudor contractual y responsable de los daños es la sociedad constructora y así lo ha determinado la magistrada. No desconozco que, paralelamente a los deberes de prestación a cargo del deudor contractual, hay otros deberes de protección que se dirigen a tutelar a la persona y a los bienes del contratante, consumidor. En consecuencia, no resulta aplicable el régimen de responsabilidad establecido en el art. 40 de la ley de defensa del consumidor en aquellos supuestos en que —como aquí sucede— el daño reclamado por el accionante es consecuencia del incumplimiento de las obligaciones principales a cargo del proveedor. Es que, en las presentes actuaciones se reclaman aquellos perjuicios derivados del incumplimiento contractual por parte de los vendedores del inmueble, a raíz del cual el accionante hizo uso del pacto comisorio expreso y tuvo por resuelto el contrato.

3.- Cuando se está ante una situación jurídica determinada que aparenta existir, aunque realmente no existe, pero sí existen elementos de juicio que la tornaban verosímil y pudieron inducir a un error invencible o, al menos, excusable al sujeto perjudicado, el derecho no puede hacerse el distraído, sino que tiene que zanjar esta disputa dada por la circunstancia de un hecho o situación que aparenta ser pero no es, lo que pone en conflicto intereses humanos relevantes que la ley no puede ignorar y sí debe atender, armonizándolos o tomando partido por alguno.
Puede así decirse que la doctrina de la apariencia busca tutelar la seguridad dinámica de un tercero que actuó de buena fe confiando en lo que verosímilmente se le presentaba como cierto…”.

4.- Trayendo los conceptos de López Mesa a esta causa, la apariencia existente, el rol desempeñado en las operaciones inmobiliarias, sí justifica proteger a la compradora en punto a que tuvo razones valederas para promover la acción en su contra. Y esta duda, justificada por tal apariencia, debe incidir en el tratamiento de las costas causadas por su llamamiento a intervenir en esta causa.

03/08/2022

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