"MULLER VILLARREAL FABIAN A Y OTROS C/ FIDUS S. A. Y OTROS S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" / Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial - Sala III

Org. emisor: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial - Sala IIIFirmantes: Ghisini, Fernando Marcelo | Medori, Marcelo JuanLegajo: EXP 511751/2016.Fecha de la Resolución: 13/10/2021.Tipo de Resolución: S/N Sentencia.Tema(s): DERECHO COMERCIAL | FIDEICOMISO | FIDEICOMISO INMOBILIARIO | EXCEPCIONES PROCESALES | FALTA DE LEGITIMACION PASIVA | FALTA DE ACCION | RENDICION DE CUENTAS | CONDENA A ESCRITURAR | SOCIEDADES COMERCIALES | RESPONSABILIDAD DE LOS ADMINISTRADORES | DAÑO PUNITIVO | MONTO DE LA INDEMNIZACION | HONORARIOS PROFESIONALES | BASE DE CALCULO | APELACION DE HONORARIOSRecursos en línea: Texto completo Descripción: 38 p. pdf
Contenidos:
1.- La defensa de falta de legitimación pasiva introducida por la empresa codemandada debe ser desestimada pues resulta innegable que entre los accionantes y la apelante se ha anudado una relación de consumo, en los términos del artículo 3 de la LDC. Por lo tanto, Eco Gestión –emerge del contrato de Fideicomiso como beneficiario desarrollador- es titular de la aptitud para controvertir en éste proceso en particular, a partir de los hechos y pretensión jurídica deducidas por los reclamantes, los términos de su réplica y cuestiones acreditadas en torno a su condición de desarrolladora profesional.
2.- La excepción de falta de acción al tiempo de la interposición de la demanda derivada de la inexistencia de mora y en línea con ello, se apoya en la legitimidad de las prórrogas, agravio que fuera articulado por la codemandada Fidus -empresa constructora en los términos del contrato de fidicomiso- debe ser rechazada, dada la inexistencia de causas razonables de justificación de las prórrogas, en su correcto y justo análisis, conforme las pautas que emergen del artículo 37 de la LDC, por lo que la mora queda configurada para todas y cada una de las obras, por el vencimiento del plazo estipulado en el contrato de fideicomiso. Por lo cual, solamente podría haber progresado -luego de haber sido diferido su tratamiento para el abordaje final del fondo del conflicto- si al momento del dictado de la sentencia no existieran incumplimientos contractuales que le fueran imputables, circunstancia antes descartada.
3.- La rendición de cuentas constituye una obligación genética del contrato de fideicomiso, que de acuerdo con su artículo 7°, no puede ser dispensada. Se trata de una obligación común a todo negocio jurídico que involucre la administración de fondos de terceros. Así las cosas, para poner en adecuado orden lógico la cuestión, no puede afirmarse siquiera que la demandada haya rendido cuentas -en cualquier forma-, a los demandantes, a lo que se agrega que el alcance con el que pretende que debió cumplir con su obligación, no se compadece con la mera descripción de las obras y debe abarcar una descripción -con soporte documental debido-, de los fondos que administra, su destino, avance de obras y aplicación de esos fondos, tal como ilustra la sentencia de grado.
4.- Debe confirmarse la condena a escriturar en los exactos términos en que la cuestión viene apelada. Ello es así, toda vez que la demora en afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal, la adjudicación de las unidades y el otorgamiento de las escrituras, son consecuencia de la inexistencia de mensura aprobada, que responde a su vez, a la demora en la finalización de algunas obras. Como se puede apreciar, se trata de una cadena causal perfecta, en la que un suceso está eslabonado con el que le precede y el que lo procede, de acuerdo con la violación de los estándares de diligencia que se han analizado en el capítulo inmediato anterior como infraccionados, y en función de los cuales se produjo un incumplimiento contractual en cascada, por el que la fiduciaria debe responder (art. 520, Cód. Civ).
5.- En lo concerniente al agravio de los demandantes por la ausencia de condena de los administradores de las sociedades, es dable puntualizar que en las respectivas sociedades sus funcionarios han omitido cumplir diligentemente con un conjunto de obligaciones y derechamente han hecho caso omiso de otras -derivadas tanto del estatuto, como de la ley y el contrato-. Cinsiguientemente, se concluye que incurrieron en mal desempeño de su cargo, que engendra el deber de responder solidariamente con sus respectivos patrimonios por las obligaciones contenidas en la condena asociada a la conclusión de las obras de infraestructura pendientes y si así permaneciera firme -en virtud del abordaje del punto siguiente-, por imposición del daño punitivo, con imposición de costas (arts. 59 y 274, LGS).
6.- El cuestionamiento de Eco Gestión y Fidus asociado a la imposición de una multa civil y su cuantificación, decidido con arreglo a lo dispuesto por el artículo 52 de la Ley de Defensa del Consumidor, no tendrá acogida favorable, toda vez que debe sopesarse el nivel de gravedad del incumplimiento -lo que se obtiene a partir del análisis de lo que la afectada esperaba obtener en la relación jurídica- y luego además la conducta asumida por el o los infractores. Ello así, no encuentro motivo para apartarme de la cuantificación realizada en la instancia de grado, que resulta razonable y mesurada, en función de la ponderación de la magnitud del proyecto en cuestión, como asimismo la acreditación de la realización por parte de las codemandadas de otros proyectos bajo figuras análogas (…), la entidad de los incumplimientos y la cantidad de personas reclamantes afectadas.
7.- El agravio en cuanto a la forma en que se impusieron las costas debe ser desestimada, pues luego de analizar la medida en que la demanda ha prosperado contra Eco Gestión, se colige que la condición de sustancialmente vencida que surge de la sentencia describe adecuadamente a su respecto el resultado del proceso (...)..
8.- La base de cálculo la regulación arancelaria, será sobre la base del valor de las obras, con más los intereses a la tasa activa del BPN S.A. y el importe del daño punitivo, sin agregar el valor real de cada unidad funcional de los reclamantes.
9.- En cuanto a la apelación arancelaria, no se analizarán los agravios contenidos en el memorial y dado que el único allí expuesto refiere a la ausencia de incorporación de los intereses en la base regulatoria, cuestión subsanada por la a quo en la resolución aclaratoria, nada queda por resolver, por cuanto los argumentos que incorpora en la expresión de agravios resultan extemporáneos.
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1.- La defensa de falta de legitimación pasiva introducida por la empresa codemandada debe ser desestimada pues resulta innegable que entre los accionantes y la apelante se ha anudado una relación de consumo, en los términos del artículo 3 de la LDC. Por lo tanto, Eco Gestión –emerge del contrato de Fideicomiso como beneficiario desarrollador- es titular de la aptitud para controvertir en éste proceso en particular, a partir de los hechos y pretensión jurídica deducidas por los reclamantes, los términos de su réplica y cuestiones acreditadas en torno a su condición de desarrolladora profesional.

2.- La excepción de falta de acción al tiempo de la interposición de la demanda derivada de la inexistencia de mora y en línea con ello, se apoya en la legitimidad de las prórrogas, agravio que fuera articulado por la codemandada Fidus -empresa constructora en los términos del contrato de fidicomiso- debe ser rechazada, dada la inexistencia de causas razonables de justificación de las prórrogas, en su correcto y justo análisis, conforme las pautas que emergen del artículo 37 de la LDC, por lo que la mora queda configurada para todas y cada una de las obras, por el vencimiento del plazo estipulado en el contrato de fideicomiso. Por lo cual, solamente podría haber progresado -luego de haber sido diferido su tratamiento para el abordaje final del fondo del conflicto- si al momento del dictado de la sentencia no existieran incumplimientos contractuales que le fueran imputables, circunstancia antes descartada.

3.- La rendición de cuentas constituye una obligación genética del contrato de fideicomiso, que de acuerdo con su artículo 7°, no puede ser dispensada. Se trata de una obligación común a todo negocio jurídico que involucre la administración de fondos de terceros. Así las cosas, para poner en adecuado orden lógico la cuestión, no puede afirmarse siquiera que la demandada haya rendido cuentas -en cualquier forma-, a los demandantes, a lo que se agrega que el alcance con el que pretende que debió cumplir con su obligación, no se compadece con la mera descripción de las obras y debe abarcar una descripción -con soporte documental debido-, de los fondos que administra, su destino, avance de obras y aplicación de esos fondos, tal como ilustra la sentencia de grado.

4.- Debe confirmarse la condena a escriturar en los exactos términos en que la cuestión viene apelada. Ello es así, toda vez que la demora en afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal, la adjudicación de las unidades y el otorgamiento de las escrituras, son consecuencia de la inexistencia de mensura aprobada, que responde a su vez, a la demora en la finalización de algunas obras. Como se puede apreciar, se trata de una cadena causal perfecta, en la que un suceso está eslabonado con el que le precede y el que lo procede, de acuerdo con la violación de los estándares de diligencia que se han analizado en el capítulo inmediato anterior como infraccionados, y en función de los cuales se produjo un incumplimiento contractual en cascada, por el que la fiduciaria debe responder (art. 520, Cód. Civ).

5.- En lo concerniente al agravio de los demandantes por la ausencia de condena de los administradores de las sociedades, es dable puntualizar que en las respectivas sociedades sus funcionarios han omitido cumplir diligentemente con un conjunto de obligaciones y derechamente han hecho caso omiso de otras -derivadas tanto del estatuto, como de la ley y el contrato-. Cinsiguientemente, se concluye que incurrieron en mal desempeño de su cargo, que engendra el deber de responder solidariamente con sus respectivos patrimonios por las obligaciones contenidas en la condena asociada a la conclusión de las obras de infraestructura pendientes y si así permaneciera firme -en virtud del abordaje del punto siguiente-, por imposición del daño punitivo, con imposición de costas (arts. 59 y 274, LGS).

6.- El cuestionamiento de Eco Gestión y Fidus asociado a la imposición de una multa civil y su cuantificación, decidido con arreglo a lo dispuesto por el artículo 52 de la Ley de Defensa del Consumidor, no tendrá acogida favorable, toda vez que debe sopesarse el nivel de gravedad del incumplimiento -lo que se obtiene a partir del análisis de lo que la afectada esperaba obtener en la relación jurídica- y luego además la conducta asumida por el o los infractores. Ello así, no encuentro motivo para apartarme de la cuantificación realizada en la instancia de grado, que resulta razonable y mesurada, en función de la ponderación de la magnitud del proyecto en cuestión, como asimismo la acreditación de la realización por parte de las codemandadas de otros proyectos bajo figuras análogas (…), la entidad de los incumplimientos y la cantidad de personas reclamantes afectadas.

7.- El agravio en cuanto a la forma en que se impusieron las costas debe ser desestimada, pues luego de analizar la medida en que la demanda ha prosperado contra Eco Gestión, se colige que la condición de sustancialmente vencida que surge de la sentencia describe adecuadamente a su respecto el resultado del proceso (...)..

8.- La base de cálculo la regulación arancelaria, será sobre la base del valor de las obras, con más los intereses a la tasa activa del BPN S.A. y el importe del daño punitivo, sin agregar el valor real de cada unidad funcional de los reclamantes.

9.- En cuanto a la apelación arancelaria, no se analizarán los agravios contenidos en el memorial y dado que el único allí expuesto refiere a la ausencia de incorporación de los intereses en la base regulatoria, cuestión subsanada por la a quo en la resolución aclaratoria, nada queda por resolver, por cuanto los argumentos que incorpora en la expresión de agravios resultan extemporáneos.

13/10/2021

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