"BURGENIK ADOLFO HUGO Y OTROS C/ TIERRA DE SOL S.A. Y OTRO S/ SIMULACION" / Cámara Única Provincial de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral, Minería y Familia con competencia territorial en las II, III, IV y V Circunscripción Judicial - Sala I

1.- La cancelación del crédito que legitima el inicio de la acción de nulidad por simulación conlleva la desaparición del interés de las partes en la existencia de un pronunciamiento jurisdiccional firme sobre el asunto. Ello es así, porque esta acción tiene naturaleza puramente instrumental, en tanto persigue la recomposición del patrimonio del deudor a fin de agredirlo para obtener la satisfacción forzosa del crédito. Por ello, si esto último ocurre, lo primero ya no tiene razón de ser (habría una ausencia de interés jurídico tutelable). Sin embargo, este caso presenta una particularidad que amerita una solución diferente, pues, pese a la extinción del crédito originario, entre las mismas partes se erigió una nueva relación crediticia que justifica plenamente el interés actual de las personas actoras en la obtención de una decisión firme sobre el fondo de su planteo.

2.- Es sabido que la mera promoción de un proceso judicial conlleva el riesgo ínsito (mayor o menor) de terminar afrontando el pago de las costas. De ahí que, no es posible sostener la tesis de la imprevisibilidad de la deuda. Sobre todo, cuando se trata de una sociedad anónima, que reclamaba la entrega de más de cuarenta millones de dólares estadounidenses; lo que permite inferir que fue debidamente asesorada acerca de los riesgos de promover una demanda de esas características. Entonces, el riesgo natural que implica la promoción de cualquier proceso judicial, sumado a la advertencia concreta efectuada por el propio tribunal de la causa, volvían absolutamente previsible la posibilidad de que el proceso culmine por caducidad de instancia, con costas (cuantiosas) a cargo de la sociedad actora. Así, la circunstancia apuntada emerge en un motivo objetivo y suficiente como para simular la compraventa atacada.

3.- No fallar el fondo del asunto conllevaría que, ante la insatisfacción del nuevo crédito, las personas actoras se vean en la necesidad de reeditar esta misma pretensión en un nuevo pleito. Esta consecuencia es, desde ya, disvaliosa por resultar contraria a los principios de economía procesal y celeridad de la justicia.

4.- Corresponde confirmar los elementos objetivos en los cuales el juez basó su convicción acerca de la existencia de simulación del acto jurídico (compraventa inmobiliaria). Ello así, por cuanto se ja logrado acreditar, en el contexto de una deuda onerosa previsible en concepto de honorarios, el precio irrisorio de la venta, la insuficiencia patrimonial del demandado para adquirir el terreno, la falta de prueba del pago del precio pactado –si quiera-, el conocimiento previo medió una diferencia importante entre el precio pactado y el de mercado, la obtención de múltiples certificados de dominio en los meses previos a la concreción del acto; todo lo cual justifica tener por acreditado un indicio serio y relevante de cara a inferir la simulación del acto (precio irrisorio).

5.- En la acción por cobro de honorarios ante la existencia de una compraventa inmobiliaria simulada se reclama un valor económico (en los términos del art. 20 de la Ley 1594, en concordancia con los arts. 24 y 34), pues se trata de un proceso instrumental, que busca recomponer el patrimonio del deudor para poder atacarlo y obtener el cobro forzoso de un crédito. Incluso, en otros supuestos la ley arancelaria también toma en cuenta el valor de los bienes en juego, aunque no se encuentre en debate un derecho de propiedad sobre ellos. Por ejemplo, tal lo que sucede en los procesos de desalojo sin contrato de locación (art. 27 de la Ley 1594); acciones posesorias, interdictos, mensuras, deslindes o de división de bienes comunes (art. 33 de la Ley 1594); en los casos de retrocesión (art. 30 de la Ley 1594 y art. 63 de la Ley 804); o escrituración (art. 34 de la Ley 1594). En definitiva, corresponde decidir que la base regulatoria estará integrada por el valor real y actual del inmueble objeto de la acción (cfr. arts. 20, 24 y 34 de la Ley 1594)

20/02/2024