"REY GENICIO ANGEL C/ FANGIO MARIA ROSA S/ DESALOJO POR FINALIZACION DE CONTRATO LOCACION" / Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial - Sala III

1.- La sentencia que hizo lugar al desalojo del inmueble debido a la finalización del contrato de locación y rechazó la reconvención en razón de que la demandada no ejercitó en tiempo y forma la opción de venta estipulada a su favor debe ser confirmada, pues la apelante no ha controvertido un punto central tenido en cuenta por la juez de grado para tener por operado el vencimiento del plazo del ejercicio de la opción de compra, como lo es el hecho de que si bien el locatario hizo conocer la voluntad de ejercicio de la opción, en ningún momento ofreció el pago de la totalidad del precio. (Del voto del Dr. Fernando GHISINI, en mayoría).

2.- […] conforme surge de la misiva transcripta, el demandado no sólo cambia las condiciones pactadas en la cláusula cuarta del contrato, sino que dicha contraoferta la efectúa en fecha 12 de diciembre de 2013, ante el requerimiento de entrega de la propiedad por parte del locador, es decir, cuando ya se encontraba ampliamente vencido el plazo para el ejercicio de la opción de compra acordado por las partes en la cláusula quinta del contrato (…). (Del voto del Dr. Fernando GHISINI, en mayoría).

3.- En función de lo estipulado en el contrato de locación con opción a compra, el locatario no dependía de la buena voluntad del locador para legitimar el ejercicio de dicha opción pactada expresamente en la cláusula cuarta, pues lo acordado en relación al precio de venta surge de manera clara, y si la intención de la contraria era de toda especulación económica, tenía a su alcance los mecanismos legales (pago por consignación) para hacer operativa la cláusula y concretar la operación del inmueble. (Del voto del Dr. Fernando GHISINI, en mayoría).

4.- […] aun cuando el locador pretendiera el valor de conversión del dólar Blue, ello de manera alguna hubiera sido un impedimento para el comprador, pues en el contrato claramente se había pactado la forma de cotización de la divisa extranjera. (Del voto del Dr. Fernando GHISINI, en mayoría).

5.- En relación al rechazo de la reconvención, teniendo en cuenta que venció el plazo estipulado para la opción de compra sin que se concertara la operación, no existe obligación de escriturar por parte del actor sobre un bien inmueble que no ha sido vendido -en función de la inoperatividad de la cláusula de venta- atento a que el locador– vendedor, no ha recibido, ni se le ha ofrecido concretamente el pago del precio de venta en la forma expresamente estipulada en el contrato de locación con opción a venta. (Del voto del Dr. Fernando GHISINI, en mayoría).

6.- […] conceptualizaré el contrato de opción como aquel negocio jurídico de tipo consensual por el que una de las partes (concedente) otorga a la otra parte (beneficiario u optante), una oferta irrevocable referida a un contrato final, válida durante un cierto plazo, en este caso la compraventa de un bien inmueble registrable; y que por él, el concedente queda sujeto al contrato definitivo y el optante adquiere el derecho a decidir su definitiva conclusión. (Del voto del Dr. Marcelo MEDORI, en minoría).

7.- Que el ejercicio de la opción de compra sólo requiere que la manifestación unilateral de la voluntad de la optante fuera recibida por el concedente, sin que se pueda exigir en ese momento otras conductas; y lo cierto es que en el acuerdo no se establecieron otros recaudos, como sería el que se pretende, como es el de pago o de poner a disposición el precio total. (Del voto del Dr. Marcelo MEDORI, en minoría).

8.- Concurre como argumento para concluir en la procedencia de la reconvención y para que cumpla con la celebración del contrato de compra venta pactado, que el objeto esencial de la convención fue el de consagrar una opción de compra venta del inmueble y de manera secundaria una locación, hasta tanto transcurría el término para ejercerla. Primero, porque teniendo el destino de vivienda familiar, el plazo mínimo garantizado por el orden público (arts. 2° y 29° Ley 23091), hubiera tenido que ser de dos años y no de uno solo como el pactado. Segundo, porque conforme la cláusula Cuarta, del valor mensual U$S2.000 percibido por el actor, se destinó U$D 1.250,00 a cuenta del precio por la opción de compra y sólo U$S750,00 al alquiler, representando aquel más de la mitad, concretamente, el 62,50% del total. (Del voto del Dr. Marcelo MEDORI, en minoría).

9.- Colofón de lo expuesto, y abundando respecto al incumplimiento del actor concedente, resulta que en definitiva que nunca comunicó con precisión y expresamente cual sería el valor en moneda nacional del precio. En contrario, se demostró que sucesivamente especuló dicha pauta monetaria a utilizarse y en base a que la demandada beneficiaria no contaría con los “billetes físicos”, cuando lo cierto es que lo pactado fue su “equivalente en pesos” (Cláusula 4°) (Del voto del Dr. Marcelo MEDORI, en minoría).

10.- […] el diferimiento en la realización de la escritura traslativa de dominio o la variación del valor de la moneda por el transcurso del tiempo no sólo constituyen aspectos ajenos al contrato de opción que se había perfeccionado y ejecutado; sino una obligación en esencia propia de aquel titular del inmueble que pretende transferirlo, a tenor de las mayores exigencias registrales que se le impone. (Del voto del Dr. Marcelo MEDORI, en minoría).

11.- Conforme a las consideraciones fácticas y jurídicas expuestas es que tendré por ejercitada la opción por la reconviniente optante, por consumado dicho contrato y por perfeccionado automáticamente el de compraventa entre las partes respecto del inmueble objeto de autos al no comprobarse la causal invocada por el actor concedente para frustrar su efectividad, conforme a que –reitero- bastaba que la primera haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho para quedar las partes sometidas a la propia regulación que habían otorgado al definitivo; ello aún cuando el inmueble ni el precio hayan sido entregados, atento a no haberse establecido en la voluntad contractual originaria una cláusula expresa, clara y terminante en tal sentido, y particularmente, respecto al pago simultáneo del precio. (Del voto del Dr. Marcelo MEDORI, en minoría).

14/02/2019