"DI BOSCIO FERNANDO JOSE C/ CASANOVA JORGE OMAR S/ ESCRITURACIÓN" / Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería - I Circunscripción Judicial - Sala I

1.- El artículo 1204, C.C., en su segundo párrafo, expresaba que: «No ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a quince días, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios». En nuestro caso, aun cuando se tuviera por reconocido el intercambio epistolar habido entre las partes, lo cierto es que en la carta documento no se cumplió con lo dispuesto en la norma citada, en tanto no se requirió el cumplimiento, ni se otorgó plazo a tal fin.

2.- Quien “opta por resolver por vía extrajudicial en virtud de la facultad resolutoria legal tiene la carga de concederle al otro contratante una última oportunidad de cumplimiento, exigiéndole el pago. En su defecto, el contrato no queda resuelto, por más que así lo manifieste el contratante no incumplidor.” (¿Es posible resolver un contrato por incumplimiento sin incumplimiento? Sánchez Herrero Andrés - La Ley 19/10/216, La ley 2016-F, 538. RCCyC 2016 (Octubre), 1119. RCyS 2017-II, 11 – Cita online: AR/DC/2625/2016).

3.- El requerimiento presupone que el deudor se halla en mora, lo que significa que (a) no se hace menester constituirlo en mora ya que (b) la obligación incumplida es exigible. La referida intimación es requisito previo a la resolución, de modo tal que el concepto de pacto comisorio implícito, elimina la idea de una extinción del contrato declarada de pleno derecho por el mero incumplimiento de la contraparte. “…si los trabajos ulteriormente encomendados a un tercero ocultaron los que originariamente habían sido realizados por el actor, es claro que dicha circunstancia dejó vacía de contenido a esta defensa cuya finalidad es solamente postergar el derecho reclamado, y se sustenta en la posibilidad de cumplir la prestación pendiente lo que dejaría nuevamente expedita la acción. En cualquier caso, y como es obvio, la demandada podía argumentar el defectuoso o parcial cumplimiento de la obra -tal como aquí también se lo ha hecho- para controvertir la pretensión del cobro del total del precio pactado, pero lo que no puede hacer es oponer la "exceptio" que, de todos modos, cuando prospera, supone el compromiso de cumplir cuando la otra parte cumpla (conf. art. 1201, Cód. Civil)…” (cfr. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, Saager Bravo, Fernando c. Consorcio de Propietarios Avda. Santa Fe 4854/62 19/04/2000 Publicado en: LA LEY 2000-D, 813 DJ 2000-3, 834, Cita online: AR/JUR/3945/2000).

4.- Partiendo de la base de que cada condómino es dueño de una parte indivisa, y sin ahondar en las cuestiones vinculadas a la administración y uso del bien, basta recordar que, conforme el art. 1990 del CCyC, que reitera los lineamientos de los arts. 2681 y 2682 del derogado C.C., «La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento». Entonces, si el demandado quisiera enajenar la “parte determinada” en que consiste su departamento, bajo el régimen del condominio requiere la conformidad de los restantes titulares.

29/12/2021