“MANTERO LAURA C/ LÓPEZ ROBERTO Y OTROS S/ ACCIÓN DE NULIDAD” / Tribunal Superior de Justicia - Sala Civil

1.-  Corresponde declarar procedente el recurso de Inaplicabilidad de Ley deducido por la actora contra la sentencia dictada por la Cámara de Apelaciones, que declara desierta la apelación interpuesta por aquella y, en su consecuencia,  confirma el rechazo de la demanda decidido en la Primera Instancia.  Ello así, pues la Alzada interpreta erróneamente la apelación deducida al estimar que se detiene en una referencia tangencial cuando en rigor resulta ser gravitante -pues tiene entidad para hacer variar el resultado final del proceso-, en tanto intenta demostrar que resulta erróneo calificar  como tenencia y no como posesión a la entrega estipulada en el boleto de compraventa. Y, a su vez, también soslaya que entre los gravámenes denunciados, el recurrente ataca la orfandad probatoria de actos posesorios que se le achaca –más allá de las declaraciones insertas en el contrato- cuando denuncia y argumenta que no se valoran algunas pruebas que dan cuenta de ello además que la apreciación efectuada resulta incorrecta, cuando el memorial de la parte actora cumple con los recaudos previstos por el ritual (art.265 del C.P.C. y C.), aun cuando hubiera podido entenderse que en forma no totalmente acabada. 

2.- Si ha mediado transmisiones del dominio sucesivas de un inmueble por parte del mismo vendedor, una efectuada mediante boleto de compraventa y la otra por dación en pago volcada en escritura pública, cabe dirimir quien demuestra que tiene la posesión por aplicación analógica de lo dispuesto por los arts. 594 y 3269 –aunada a la interpretación analógica del 2791- del código velezano y su similar 756 del nuevo ordenamiento civil. 

3.- La tradición es el primero de los actos posesorios.      Conforme lo prescribe el propio Código Civil, ella se entenderá hecha cuando se lleve a cabo según alguna de las formas allí autorizadas (art. 2378).

4.- La tradición comprende no solo la posibilidad física de disponer de la cosa (inmueble) sino también el medio de crear la posibilidad física. Siguiendo el ejemplo de la entrega de las llaves, ésta constituye el medio que establece la posibilidad de actuar físicamente sobre el inmueble. 

5.- No podrá hablarse de entrega de llaves cuando se trata de un terreno baldío que no cuente con un acceso cerrado mediante una llave, por tanto el amojonamiento realizado por un mandatario constituye el acto material efectuado por el vendedor a través del cual hizo entrega del terreno al comprador. Nada impedía que el vendedor cumpliera el acto personalmente o bien a través de un mandatario. Asimismo, tal entrega ha sido un acto voluntario; efectuado por quien estaba legitimado –toda vez que revestía la calidad de propietario-vendedor y tenía capacidad suficiente –tanto él como su mandatario-; realizado en el lugar en que se sitúa el terreno; todo lo cual importó, ni más ni menos, el cumplimiento –pago- de una de las obligaciones a su cargo derivada del contrato de compraventa (art.1323 C.C.) que sirve como título suficiente –causa- del acto (art. 2355 C.C.).          

6.- Tratándose de la cosa vendida de un terreno baldío, cuya venta se concretó en el año 1970 y derivó de un loteo de una superficie mayor, el amojonamiento constituye un medio apto para que el comprador tenga la posibilidad física de disponer de la cosa, toda vez que a través de ello conoce los límites físicos dentro de los cuales puede ejercer sus derechos posesorios. Sin mengua de esta conclusión, el art. 2384 del Cód. Civ. califica al deslinde como uno de los actos posesorios sobre las cosas inmuebles. A su vez, dicho acto se cumplió previo anoticiamiento del comprador, quien no estaba obligado a concurrir a su práctica pues le bastaba dar su asentimiento con el simple hecho de no oponerse al acto que se le informó que se iba a cumplir.  Con base en estas proposiciones fácticas y a tenor del contexto jurídico antes explicitado, se encuentra suficientemente probado que se ha realizado la tradición del inmueble en litigio y, a través de ella, que el comprador entró en su posesión, cumpliéndose, de esta forma, el modo suficiente como requisito constitutivo para adquirir el derecho real de dominio.   

7.- No mella la conclusión de que se ha adquirido derecho real de dominio por tradición el hecho de que el comprador no realizó los trámites pertinentes para escriturar, en tanto con la tradición se transmitió la posesión de la cosa y esta subsiste mientras no haya voluntad en contrario.

8.- La actora asume la calidad de tercero perjudicado por la dación en pago. Se trata de una sucesora a título particular que sucede al vendedor en el derecho de propiedad y que no puede ser alcanzada por los efectos jurídicos del otro acto realizado por el vendedor que venga a frustrarlo. Por consiguiente dicha dación es prohibido en los términos del art. 953 del Cód. Civ., toda vez que, que está viciado en su origen pues resulta perjudicial al derecho de la actora para obtener la forma legal del acto jurídico –escritura pública del contrato de compraventa- y, de tal manera, adquirir el derecho real de dominio.  Esta situación acarrea la nulidad total de la dación en pago y la consecuente escritura pública en la que fue instrumentado. 

23/06/2017